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Stellen Sie sich vor, Sie haben Ihre Traumimmobilie gefunden. Die Lage passt perfekt, der erste Eindruck ist vielversprechend, und jetzt wollen Sie sicherstellen, dass der Preis fair ist. Also werfen Sie einen Blick auf Online-Kaufpreisindikatoren, vergleichen Angebote auf Immobilienportalen und denken sich: „Das gibt mir doch eine solide Orientierung, oder?“

Doch Vorsicht: Diese scheinbar objektiven Werte können trügerisch sein und Ihnen eine falsche Sicherheit geben. Was viele nicht wissen: Diese Online-Tools können den wahren Marktwert einer Immobilie oft nicht realistisch abbilden. Das kann dazu führen, dass Sie entweder zu viel zahlen oder eine wertvolle Gelegenheit verpassen.

Warum Online-Kaufpreisindikatoren oft ungenau sind

Viele Plattformen wie ImmoScout, eBay Kleinanzeigen oder Bewertungsportale nutzen Algorithmen, um Immobilienpreise zu schätzen. Doch diese Bewertungen basieren meist auf Durchschnittswerten und lassen zahlreiche entscheidende Faktoren außen vor.

Hier sind die wichtigsten Gründe, warum solche Indikatoren keine verlässliche Grundlage für eine Immobilienbewertung bieten:

• Gesamteinheitenzahl und Eigentümerquote: Ob ein Gebäude vorwiegend von Eigentümern oder Kapitalanlegern bewohnt wird, beeinflusst den Marktwert erheblich. Beispiel: In einem Gebäudekomplex mit hohem Anteil an Kapitalanlegern kann die Instandhaltung vernachlässigt sein, während ein von Eigentümern bewohntes Haus oft besser gepflegt wird.
• Haus- und Mietverwaltung: Eine professionelle Verwaltung kann den Wert steigern, wird aber von Online-Indikatoren oft nicht berücksichtigt. Beispiel: Ein Haus mit einer engagierten Hausverwaltung, die regelmäßig Modernisierungen durchführt, ist wertvoller als ein Objekt mit schlechter Verwaltung, wo Reparaturen länger dauern.
• Renovierungszustand: Ein frischer Anstrich oder eine sanierte Heizung können einen riesigen Unterschied machen – doch Online-Bewertungen erfassen das oft nicht. Beispiel: Eine Wohnung mit einer neuen, energieeffizienten Heizung spart langfristig Kosten, während eine veraltete Heizung hohe Nebenkosten verursacht.
• Instandhaltungsrücklage: Wie gut das Gebäude finanziell aufgestellt ist, kann große Auswirkungen auf den Wert haben. Beispiel: Ein Mehrfamilienhaus mit einer gut gefüllten Rücklage kann problemlos anstehende Dachreparaturen bezahlen, während bei einer leeren Rücklage hohe Sonderumlagen drohen.
• Makler- und Nebenkosten: Diese können stark variieren und werden in den Online-Schätzungen oft nicht korrekt mit einbezogen. Beispiel: Ein Makler könnte eine Immobilie strategisch bewerben und einen höheren Preis erzielen, während ein Privatverkauf oft unter Wert erfolgt.
• Bodenwert: Der Wert des Grundstücks selbst ist oft ein wesentlicher Faktor – doch auch hier hinken viele Online-Berechnungen hinterher. Beispiel: Zwei identische Häuser können unterschiedliche Werte haben, wenn eines auf einem Grundstück mit hoher Nachfrage und das andere in einer strukturschwachen Gegend steht.

Weitere Faktoren, die Immobilien-Kaufpreisindikatoren nicht erfassen

• Mikrolage und Infrastruktur: Selbst innerhalb einer Stadt können die Preise je nach Nachbarschaft stark schwanken. Verkehrsanbindung, Schulen oder wirtschaftliche Entwicklung spielen eine große Rolle. Beispiel: Eine Wohnung in einer ruhigen Seitenstraße mit guter Nahversorgung ist mehr wert als eine an einer vielbefahrenen Hauptstraße.
• Veraltete Daten und Verzögerungen: Viele Online-Bewertungen beruhen auf alten Verkaufszahlen, die nicht mehr der aktuellen Marktlage entsprechen. Beispiel: Eine Stadt erlebt gerade einen Immobilienboom – doch die Online-Bewertung basiert noch auf Zahlen von vor drei Jahren.
• Unterschiedliche Käuferzielgruppen: Während Investoren eher auf Rendite achten, spielen für Eigennutzer emotionale Faktoren eine Rolle. Beispiel: Ein Investor interessiert sich kaum für die liebevoll renovierte Küche, während ein Eigennutzer bereit ist, dafür mehr zu zahlen.
• Durchschnittsverzerrung durch Ausreißer: Luxusanwesen oder heruntergekommene Immobilien können den Durchschnitt verzerren und verfälschte Werte liefern. Beispiel: Ein einziges Luxusobjekt in einer sonst normalen Wohngegend kann die Durchschnittswerte unrealistisch in die Höhe treiben.
• Finanzierungsbedingungen fehlen: Kreditkonditionen und Zinsen beeinflussen die Kaufkraft stark, fehlen aber in Online-Kalkulationen. Beispiel: Bei steigenden Zinsen kann sich eine Immobilie, die gestern noch erschwinglich war, heute außerhalb des Budgets befinden.
• Politische Faktoren: Gesetzesänderungen oder städtebauliche Entwicklungen können den Wert einer Immobilie erheblich beeinflussen. Beispiel: Eine geplante Umweltzone oder ein neues Einkaufszentrum kann Preise steigen oder fallen lassen.
• Angebotspreis vs. tatsächlicher Verkaufspreis: Die Preise auf Portalen sind oft nur Wunschvorstellungen der Verkäufer und weichen von realen Verkaufspreisen ab. Beispiel: Eine Wohnung steht für 500.000 € zum Verkauf, wird aber tatsächlich erst nach Monaten für 450.000 € verkauft.

Expertenmeinung: Online-Bewertungen sind ungenau

Laut der renommierten Analysefirma Wüest Partner haben viele Online-Bewertungen „die Genauigkeit einer Gießkanne“ – sie verteilen Durchschnittswerte, ohne auf individuelle Faktoren einzugehen. Das kann dazu führen, dass Kaufinteressenten entweder zu viel bezahlen oder eine gute Gelegenheit aufgrund einer falschen Bewertung ausschlagen.

Fazit: Warum eine fundierte Immobilienbewertung wichtig ist

Wenn Sie zehn verschiedene Online-Immobilienbewertungen einholen, erhalten Sie vermutlich zehn unterschiedliche Preise. Ob GeoMap, Greix oder Thinkimmo – sie alle haben Schwächen und liefern oft nur eine grobe Einschätzung.

Und noch ein entscheidender Punkt: Banken finanzieren Immobilien nur auf Basis des tatsächlichen Marktwerts. Wenn eine Immobilie laut Online-Bewertung überteuert erscheint, kann es sein, dass die Finanzierung scheitert – obwohl der reale Wert eigentlich stimmig wäre.

Deshalb: Vertrauen Sie nicht allein auf oberflächliche Online-Bewertungen. Eine professionelle, individuelle Wertermittlung durch Experten ist der einzige Weg, um Sicherheit zu gewinnen.

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